中古マンションを買って増改築(リノベ・リフォーム)した場合特有の住宅借入金等特別控除の必要書類や注意点など 私の覚書

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住宅借入金等特別控除については調べたら色々出てきます。
ここでは、中古住宅、特に中古マンションをリフォームして買った場合の住宅借入金等特別控除において揃えておくべき書類について、私の覚書を書きます。
最初からガッチリ揃っている場合は少なく、あれが足りないこれが足りないと直前であわてることが多々あります…。
数日か、出向けば即日揃うものも多いですし、還付申告ですと3/15過ぎても大丈夫です。
購入・借入時点で住宅ローン控除ありきで進んでいるはず(ここではそういう場合について書いてます)なので、頑張って揃えましょう。
摘要を受けられる要件は満たしているものとして、必要な資料やポイントを列挙します。

住民票

住民票は平成28年分確定申告から提出書類ではなくなりましたが、マイナンバー付のものがあるため出さなくてよくなっただけだそうです。(マイナンバーなしの住民票も取れます)
実際は入居日を確定するために取ってもらった方がいいです。

固定資産税評価証明書(前の持ち主名義でOK)

必要な理由と計算方法
購入したのが中古マンションの場合、一緒に固定資産税評価証明書を取っておきましょう。
売買契約書をもらったらまず金額の内訳・消費税の記載があるかを見ます。
土地と建物の価格の内訳や消費税額が載ってないことが多いです。書類が揃っただけで安心してはいけません。
消費税額が書いてあれば税率で割り戻して建物の値段が出せるのですが、売買金額しか書いてなければ合理的に見積もるしかありません。(正直、控除額は決まっているのに書けないだけでちょっともどかしいです)
一般的な計算方法で、固定資産税評価額で按分する方法があります。
申告時期の3月ぐらいまでは、前年分の固定資産税評価証明書となるため、(その時点で持ち主だった)前の所有者の評価証明となります。申告上それでOKで、一般的だそうです。
マンションなので1棟分の合計で載っているため、その方の持分をかけてから土地・建物の評価額合計を分母にして按分計算します。
取りに行くときの持ち物(詳しくは各自治体に聞いてください)
今の持ち主とわかるように家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し&取りに行く購入者ご本人の身分証明書などを持って行ってください。
取りに行く人が購入者と同居する家族なら委任状は不要で、その人自身の身分証明書でOKです。
委任状がいる場合は調べておりません…。
持ち物は自治体によって多少違うかもしれませんので、事前に確認してください。
住民票を取るときに一緒に取るとスムーズです。

家屋の登記事項証明書で築年数と耐火建築物かどうかを確認

まず、その年の年末まで住んでいることが適用要件なので、登記事項証明書を取るのは年明けにしてください。登記ねっとでインターネットにて取れます。この記事を参考にしてください。
登記事項証明書から、適用対象かどうかがわかるようになっています。
建築された日で築年数が、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などで耐火建築物かどうかがわかり、適用要件を満たしていれば、マンションのみ購入なら新築物件同様この書類まででOKです。
築年数が要件を満たしていなければ(木造で20年、耐火建築物で25年超など)、耐震基準適合証明書や既存住宅瑕疵保険に加入して保険付保証明書を取得するなど別の手続きが要ります。(ここでは省略)
きっとこの控除を受ける前提なら、その話も買う時にどこかで出ていて(あとから慌てることなく)書類はあると思いますが…。
 謄本入手前でも、マンション名がわかれば検索して不動産会社のHPにその物件が載っていたら、ざっくりと築年数などわかる場合もあります。

購入とリフォーム工事がセットの場合の注意点

ここではすでに住んでいる住宅のバリアフリーや耐震工事等ではなく、購入時に同時にリフォームをしてから入居した場合について書きます。
どちらも住宅借入金等特別控除を受けられますし、その前提で購入されているはずですので書類をきちんと揃えましょう。明細書の書き方も注意が要ります。
増改築等工事証明書を忘れずに
売買契約書にマンションとリフォーム代ともに住宅借入金等特別控除を受ける旨が書いてあったら、書類さえそろえばどちらも適用が受けられます。
くどいですがその流れで買われたはずなので、この増改築等工事証明書を必ず揃えましょう。

取得してるかわからなかったら、工事会社に聞けば教えてくれます。

万が一なかったら後で依頼して取れるようですが、日数もお金も余分にかかります。
購入から申告まで年もまたぐため、スッと出てこない場合も多いですが、確認して揃えましょう。
もし工事が長引いて購入から6カ月以内に入居できなかった場合
この控除の適用要件として、半年以内の入居というのがあります。
工事が終わらないと住めないので、もしそういう場合はやむをえない事情があったと説明するために、工事の日程表などを添付しておくとよいそうです。

計算明細書には借入金残高をマンション部分と増改築部分に按分して記入する

書類も揃い、明細書に書く段になってもまだ注意が要ります。
借入金の年末残高を住宅及び土地等と増改築(リフォーム)にわけないといけません。返済の順番なんてあるのだろうか、と最後に行き詰りました。
 確認したところ、これも合理的にわければいいとのことです。
先ほどの土地・建物の按分計算と同じく借入金残高を土地・建物の購入金額&増改築の金額で按分すればよいそうです。
毎年計算するのは大変なので、Excelなどで自動計算できるようしておくといいと思います。

まとめ

控除額自体は先に借入金残高からだいたいわかるのですが、書類を揃え、明細書に落とし込む数字を決めるまでの道のりは、慣れていないと結構かかります。
合理的に見積もっていい場合と、正式な資料・計算が必要な場合も混在するため、正確に調べないといけません。ただわからなくても、電話等で聞けばあっさり解決することも多いです。
早めに揃えるにこしたことはないですが、たとえ申告間際でも揃えられますので参考になれば幸いです。
アイキャッチ画像は、いま建設中(年末に完成)のグランドメゾン御園座タワーです。
上の方は億ションで、下に御園座(歌舞伎の劇場)が入ります。完成したら歌舞伎を観に行きたいです。

【昨日の一日一新】

1.措置法?条?号?項

2.金トビ麺 きしめん

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綾野 真紀

2016年9月に開業した女性税理士&唎酒師(名古屋在住)です。 自分の誕生日(2月16日=確定申告初日)から忙しくなる申告業務がそ毎年憂鬱でした。 それならば毎年2月16日に出せるよう、普段から誰でもできるちょっとしたコツを自分なりに整理しようと思い立ち、ブログをはじめました。 開業までに、仕事に関係のない寄り道も沢山しましたので、徐々に紹介したいと思います。(と書きましたが、いまや税金のことより旅・お酒・食べ物など趣味の記事が大半です。)

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